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经济日报:人口增速放缓 楼市未必下滑

2021-05-20 16:27:46 来源:
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导读:

第七次全国人口普查数据发布,我国总人口数增长速度延续放缓势头。有人据此认为,人口增速放缓,就不需要那么多房子了,房地产市场将走向衰退。果真如此吗?

王继林摄(中经视觉)

数据表明,近10年间,我国人口年均增长率0.53%,比上一个10年间增速降低0.04个百分点。人口总量即将达峰,房地产市场发展“长期看人口,中期看土地,短期看信贷”的分析框架受到普遍认同。人口是决定未来长时间房地产市场走势的重要因素。然而,人口增速放缓,并不必然导致房地产市场的大幅下滑或者房价快速下降未来相当一段时间内,支撑我国房地产市场平稳健康发展的主要条件依然存在,房地产市场结构性发展空间更大

经济平稳增长,是房地产市场发展的坚实基础。同时,我国城镇化率仍在上行通道。2020年我国常住人口城镇化率63.89%。研究表明,城镇化率在50%至70%区间为快速增长,发达国家的城镇化率通常为80%左右。我国城镇化进程仍在加速推进,大量农民走向城市,催生众多住房需求。

编辑

不可否认,随着城镇化率提升,经济发展进入中高速阶段,房地产投资的黄金时期已经过去。正如业内人士预判,我国房地产市场正从“黄金时代”走向“白银时代”。结构性发展空间提升有四大特征:

首先,人口更密集的城市群、都市圈住房需求更足。第七次人口普查数据表明,人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚,长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群人口增长迅速,集聚度加大。显然,未来人口向沿江沿海大城市、省会城市以及主要城市群聚集的趋势仍将持续,这些城市产业更密集,经济后劲足,由此带来的住房需求更为充裕,房地产市场相对活跃。

其次,住房租赁市场有望实现长足发展。年轻人、新毕业大学生等人群面临购房难。为他们提供良好的租赁住房环境,不失为解决大城市居住问题的良策。租购并举将是我国房地产市场的大势所趋,住房租赁将面临较大发展机遇。我国将规范住房租赁市场,完善长租房建设,以及推进政策性租赁住房发展。

再次,带来优质居住体验的高品质住宅将聚集更多人气。第七次人口普查数据表明,我国人口受教育程度明显提升,人口素质大为改善。这预示我国人口将从数量红利向人口质量红利转变。房地产市场也从过去注重量的增长,转而更注重给居住者带来高品质居住体验。除了住宅楼本身需要提升品质外,人们对小区绿化、周围购物环境以及生活中能够获得的各种便利服务都有更高要求。与居住相关的产业和服务,将有更大提升空间。

最后,养老地产等细分市场将迎来发展机遇。我国人口老龄化正在逐步加速。扩大老年用品和服务消费,养老地产、养老公寓有望觅得良机,实际上很多房企早就开始布局养老地产。第七次人口普查数据表明,2020年我国家庭户平均人口规模为2.62。家庭户规模持续下降,产生一部分小户型需求。小而精美的住宅对人口少的家庭可能更友好。

编辑

有机遇亦有挑战,房地产长效机制仍需要不断完善。房地产市场存在众多结构性机遇,我们不能再将房地产作为短期刺激经济的手段。各地在吸引人才的同时,也需警惕借此放松房地产市场调控的状况出现,“房子是用来住的,不是用来炒的”定位必须始终坚持。

值得注意的是,人口持续向热点城市聚集,致使这些城市房价上涨压力增大。这时,需要扩大热点城市土地供应量从而扩大住宅供给,缓解供需矛盾。必须看到,房地产仍然是当前我国金融领域最大的“灰犀牛”,房地产泡沫在个别热点城市仍在不断累积,需高度警惕。而对一些人口净流出的省份和城市而言,住房需求呈下降趋势,也应该做好房地产市场规划,避免出现住宅供给过剩,谨防市场大起大落。

来源/经济日报(记者亢舒)

监制/乔申颖

主编/王玥

编辑/王咏倩

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